套均价逼近250万，常州购房者买房要开始考虑“长期主义”了！

市场瞬息万变，很多买房人来到了十字路口。购房者开始冷静下来，寻求利益最大化的买房方案。

在这市场调控的大手层层高压下，常州的置业主流，仍集中在新房市场。与此同时，市场分化也进一步加剧。

一方面，在政策调控下，炒房客逐步被击退，住房的居住属性增强，常州外围板块正在接受考验，核心区资产价值持续放大；另一方面，资产持有周期变长，变相增加置换成本。

这个阶段的购房者，买房正在陷入“慌”与“荒”的两难境地。

先看两组数据。

一、截止到2021年8月底，常州主城（不含金坛、溧阳，下同）2021年新建商品住宅套均成交均价约243万。这个数据自2014年起，持续呈现上涨趋势。

二、同样截止到2021年8月底，常州主城2021年新建商品住宅套均成交面积为126平，这个数据与去年基本持平。另外，自2017年以来，常州主城历年套均成交面积相差不超过3㎡，基本呈现一个稳固的状态。

从这两组数据，可以得到一个可见的结论。这几年的常州新建商品住宅市场，在购房成本逐年攀升的既有事实下，购房结构性需求变化并不明显。

注意一个时间节点，就是2017年。我们一直将这一年看作是常州这一轮市场迭新的改善元年。自2017年以来，常州改善产品纷纷入场并成为新房市场主流，甚至到这两年呈现泛高端化的市场格局。

2017年，常州新建商品住宅套均价约143万。四年的时间，这个数字整整涨了一百万。

 而这个一百万，还不是终点，原因有二：

其一，分析师曾在多篇文章中提过，虽然调控重拳出击，但常州这一轮房价的结构性上行还未到终点。毕竟去年成交的高价地，还有十余个项目未入市，其中不乏一些各个板块的“地王”项目。

其二，2021年中以来，常州房贷利率一步步上涨。截止到目前，常州首套房利率已经突破5.6%，二套房利率已有银行达到6%。同样100万的贷款，30年等额本息的话，这个利率要比当下的LPR基准利率多还二三十万。这无异于进一步在抬高购房者的买房成本。

不过在政府调控重拳下，房价上行的空间也是可见的了，毕竟调控已经深入到地价层面，房价大幅上行的可能性已经消除。

那这个阶段,购房者为何而慌呢？无非就是当下买房会不会买在高位。

但是，当下的市场，比慌更可怕的，是新房“荒”。

这两天，有不少购房者向分析师咨询，某某板块还有性价比高的楼盘吗？这样的问题，往往是得不到正面的答案的。

这个问题里有一个重点，就是性价比。什么样的房子叫做有性价比的房子？又要品质不错，又要价格低于板块内的平均水平，这是分析师的理解。常州现在这样的房子还多么？分析师认为肯定是不多了。

此前我们一直说，前两年成交的地块，建的项目品质在你认可范围内的话，都是可以买的。毕竟地价相对低，产品相对好。而在今年上半年的市场高热下，这些产品基本已经进入尾声。说穿了，这样的产品已经卖的不剩多少了，哪还有选择面呢？

◎2020年前常州成交地块在（待）售项目详情（不含乡镇）

分析师统计了2020年前常州主城不含乡镇的成交地块在（待）售项目详情。我们可以看到，这样的项目共有40个左右，除去尾盘及仅有少量楼栋在售的项目，仅剩十余个。这其中还不乏一些开发周期较长、推盘速度较慢、品质一般的项目。

这意味着什么？购房者想要买到性价比高的楼盘，并没有太大的选择空间。

当下的常州新房市场，购房者面临的问题，压根不是“担心买在高位”，而是大概率只能买在高位，或者更高位。

在这样的市场情况下，对于购房者而言，一定要记住四个字，那就是“长期主义”。

对于购房者而言，什么是长期主义?简单来说，就是要做好长期持有一套房子的打算。

过去的几年，在高涨的买房热情下，购房者经常为了规划中的商业、学校已经区域的远大前景而买单。

但当市场进入一个相对的稳定状态，我们就要考虑一套房子我们可能需要居住5年、10年甚至更久的时间。

在这样的前提下，所见即所得或者可以预见的强配套、居住舒适度、户型实用性、小区安全性、产品质量、物业服务水平等等，可能才是买房更为重要的考虑因素。

长期主义下的买房观，实际上更应该考虑一步到位的买房需求。如果垫一垫脚能够选择更好的产品，更好的区位，那就选更好。

如果说，以往的楼市，很多买房人匹配的是短期疯狂逐利的浮躁心态。那么现在，分析师更觉得，未来一个好的买房心态，应该是这样的：选择好的产品，然后跟着城市一起前行，一起在城市的发展中享受持续的红利。

毕竟，最终能够穿越长期周期，跑赢市场的，依然还是好的房子。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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